Dr. Hans-Ulrich Rülke, MdL

Rede vom 24.07.2006

Wohnungsmarkt: Rede im Landtag

Die allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen des Mietrechts als Anreiz für potentielle Investoren im Wohnungsbau und für Wohnungseigentümer zur Vermietung werden umso bedeutsamer, je geringer aufgrund der angespannten Situation der öffentlichen Haushalte die steuerlichen und sonstigen finanziellen Anreize ausfallen. Ich nenne an dieser Stelle beispielhaft die Kappung der Eigenheimzulage.

Die wohnungswirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für den Bau und Erhalt von Mietwohnungen haben sich in den vergangenen Jahren zusehends verschlechtert. Die Wohnungswirtschaft beklagt, dass im Verkaufsgeschäft der Investor nahezu vollständig weggebrochen ist und erste Anzeichen für Wohnungsengpässe unübersehbar sind. Modernisierungen und Instandsetzungen nehmen ab.

Teilweise werden Wohnungen ganz vom Wohnungsmarkt genommen, weil die Eigentümer lieber auf die Mieteinnahmen verzichten, um Problemen – gerade aufgrund des zu restriktiven Mietrechts - zu entgehen. Bundesweit haben wir einen Wohnungsleerstand von bereits 10%.


Am 19.Juni 2001 hat die rot-grüne Bundesregierung das Mietrecht einseitig zu Lasten der Vermieter geändert. Diese Maßnahme hat nicht etwa zu einer Entspannung der Situation auf dem Wohnungsmarkt geführt, sondern im Gegenteil gleichermassen Vermieter wie auch im Endeffekt Wohnungssuchende belastet. Zumal diese rot-grüne Initiative einherging mit einer Reihe von Verschlechterungen der steuerlichen Rahmenbedingungen im Bereich des Wohnungsbaus.
Gleichzeitig wurden die Mittel für die Wohnraumförderung auf insgesamt 300 Millionen Euro angehoben. Durch staatlichen Dirigismus und Beschneidung der Eigentumsrechte hoffte man, die Wohnungsmisere beheben zu können.
Schritt für Schritt wurde der Wohnungsbau für Investoren so unattraktiv gemacht, dass wir heute in diesem Bereich einen gigantischen Investitionsstau vor uns herschieben. Allein in Baden-Württemberg sind 800.000 Mietwohnungen renovierungsbedürftig.
Hinzu kommen steigende kommunale Abgaben und ein Immobilienmarkt der am Boden liegt.


Letztendlich haben sich die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft und den privaten Vermieter kontinuierlich verschlechtert. Mit allen negativen Auswirkungen auf Mieter und Wohnungssuchende.

Aus diesem Grunde müssen wir den Investitionsstau auflösen, indem wir das Verhältnis von Mieterinteressen und Vermieterinteressen neu justieren. Ein Schritt, der beiden Seiten zu Gute kommt.


In der vorgelegten Bundesratsinitiative sind drei Massnahmen vorgesehen:

Zunächst eine Öffnungsklausel zugunsten der Länder zur Erhöhung der Kappungsgrenze für allgemeine Mieterhöhungen von 20 auf 30%. Nach heutiger Rechtslage darf sich die Miete in drei Jahren nämlich nicht um mehr als 20% erhöhen. Wenn man in Betracht zieht, dass in den letzten zehn Jahren die Kosten der Modernisierung um ca. 40% gestiegen sind, wird verständlich, weshalb die gegenwärtige Gesetzeslage der Modernisierung entgegen steht. Das gilt übrigens auch für die Frage, ob bzw. wie Eigentümer sinnvolle bauliche Energieeinsparmassnahmen durchführen sollen.

Ein Umlegen der Renovierungskosten ist bei bestehenden Mietverträgen nur sehr eingeschränkt möglich, so dass z.B. niedrige Betriebskosten ( infolge niedrigeren Energieverbrauchs ) den Mietern zum Vorteil gereichen, während die Kosten der Renovierung nur sehr bedingt umgelegt werden können.
Derzeit weisen daher Mietwohnungen im Vergleich zu Eigenheimen einen auch energetischen Renovierungsstau auf. Da wir aber auch im Bereich der energetischen Sanierung vorankommen wollen, sollte dieser Reformpunkt sogar die Grünen begeistern.


Als zweiter Reformschritt sollen die asymmetrischen Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter durch eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten angeglichen werden. Im Moment wird die Kündigungsfrist für den Vermieter mit den jahren immer länger, die Kündigungsfrist für den Mieter bleibt aber immer die Gleiche. Die neue Regelung ist einfach und schafft Transparenz. Sie ist insofern eine vorbildliche Entbürokratisierungsmassnahme. Es ist auch eines Rechtsstaates unwürdig, wenn die Rechte der einen Partei beständig wachsen, während die der anderen Partei stets am Ausgangspunkt verharren.


Drittens ist vorgesehen, die Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs von zwei Monaten auf einen Monat zu verkürzen. Vereinfacht gesagt hat der säumige Mieter, der seine Miete nicht bezahlt und deshalb gekündigt wird, noch einen weiteren Monat nach Wirksamkeit der Kündigung Zeit, die Miete beizubringen. Diese Zeitspanne erscheint ausreichend. Gerade für Menschen, die auf regelmäßige Mieteinkünfte angewiesen sind, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten.


Insofern begrüßt die FDP/DVP-Fraktion die vorgelegte Bundesratsinitiative sehr. Es bleibt zu hoffen, dass es der CDU auf Bundesebene gelingt, diesem wohnungsbaupolitisch, wirtschaftlich und auch sozial sinnvollen Vorschlag zum Erfolg zu verhelfen.



So aktuell wie der Name der Debatte es erscheinen lässt ist unser Bestreben übrigens nicht. Bereits im Jahre 2004 hatte das FDP-geführte Justizministerium einen Anlauf unternommen, das Mietrecht zeitgemäss umzugestalten. Die damals real existierende rot-grüne Bundesregierung ließ allerdings eine Reform zu einem modernen und einfachen Mietrecht so unwahrscheinlich erscheinen, dass das Staatsministerium diese Bundesratsinitiative, die ja die Interessen von Mietern und Vermietern gleichermassen verfolgte, nicht weiter vorangetrieben hat.

Nachdem nun die Grünen in keiner Regierung in Deutschland mehr vertreten sind, erscheint ideologiefreie Vernunftpolitik – zumindest in manchen Bereichen – wieder realisierbar zu sein.


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